Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro a fait couler beaucoup d’encre, principalement parce qu’il est désormais accessible partout en France pour l’achat d’un logement neuf, sans plus aucune restriction de zone géographique. Une réforme largement relayée, au point de faire naître une confusion chez de nombreux primo-accédants : qu’en est-il exactement du PTZ pour l’achat dans l’ancien ? Le marché de la revente reste pourtant, et de loin, le choix privilégié des primo-accédants en France, souvent pour des raisons de budget et de localisation. Bonne nouvelle : le dispositif n’a pas disparu pour l’ancien, mais il conserve des règles spécifiques, plus restrictives que pour le neuf, qu’il est essentiel de bien comprendre avant de se lancer dans un projet d’achat. Voici le point complet sur les conditions d’éligibilité, les critères techniques à respecter, et les démarches pour profiter du PTZ 2025 dans l’ancien.

Vous pouvez en savoir plus dans notre formation.

PTZ 2025 dans l’ancien : un dispositif reconduit mais toujours encadré

Contrairement au neuf, le PTZ pour l’achat d’un logement ancien n’a pas connu d’ouverture géographique nationale lors de la réforme d’avril 2025. Le dispositif est reconduit selon des modalités très proches de celles appliquées en 2024, ce qui signifie qu’il reste réservé aux zones dites détendues, c’est-à-dire les zones B2 et C, qui couvrent principalement les villes moyennes et les territoires ruraux, à l’exclusion des grandes métropoles et de leur périphérie immédiate. Concrètement, un primo-accédant souhaitant acheter un bien ancien dans une zone tendue comme Paris, Lyon, ou la Côte d’Azur ne pourra pas mobiliser le PTZ pour ce projet, même en 2025. Il est donc indispensable de vérifier en amont le zonage précis de la commune visée, via le simulateur mis à disposition sur le site service-public.fr, avant même de commencer ses recherches ou de faire une offre d’achat. Cette distinction entre neuf et ancien s’explique par la logique initiale du dispositif : encourager la construction neuve dans les zones où la demande de logements est la plus forte, tout en soutenant la revitalisation du parc ancien dans les territoires moins tendus, où l’offre de logements neufs est structurellement plus faible. Pour être éligible, il faut par ailleurs répondre aux critères classiques du primo-accédant, à savoir ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, sauf situations particulières comme le handicap, l’invalidité, ou une catastrophe naturelle ayant rendu le logement précédent inhabitable. Les plafonds de ressources, calculés sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N-2, soit les revenus 2023 pour une demande déposée en 2025, doivent également être respectés, avec des seuils qui varient selon la zone et la composition du foyer. Ces plafonds ont d’ailleurs été révisés à la hausse dans le cadre de la réforme globale du PTZ, ce qui élargit mécaniquement le nombre de ménages éligibles, y compris pour un projet dans l’ancien.

Zones éligibles et travaux obligatoires : le critère qui change tout

Au-delà du zonage géographique, la condition la plus structurante du PTZ dans l’ancien concerne l’obligation de travaux. Le dispositif n’a jamais eu vocation à financer l’achat sec d’un bien ancien sans intervention derrière : il impose que le montant des travaux représente au minimum 25% du coût total de l’opération, travaux et acquisition confondus. Cette règle vise à orienter le dispositif vers la rénovation du parc de logements anciens, souvent énergivores, plutôt que vers un simple effet d’aubaine sur une transaction immobilière classique. Concrètement, pour un bien acheté 150 000 euros, il faudra prévoir au minimum 50 000 euros de travaux pour que l’opération globale de 200 000 euros respecte le seuil des 25%. Ces travaux doivent en outre répondre à des critères précis : ils peuvent concerner la rénovation énergétique, la remise aux normes des équipements, l’assainissement, ou encore l’agrandissement et l’aménagement de surfaces habitables, mais de simples travaux de décoration ou d’embellissement ne sont pas pris en compte dans le calcul. Il est donc essentiel d’anticiper ce budget dès la phase de recherche du bien, en identifiant des logements présentant un réel potentiel de rénovation, et de faire chiffrer précisément les travaux par des professionnels avant de déposer sa demande de PTZ auprès d’une banque conventionnée. Une bonne nouvelle est toutefois venue compléter le dispositif au printemps 2025 : depuis le 21 mars, il est désormais possible de cumuler le PTZ avec les aides de l’Agence nationale de l’habitat, ce qui permet de réduire encore davantage le reste à charge sur les travaux de rénovation. Ce cumul représente un levier financier non négligeable pour les primo-accédants qui visent un bien ancien nécessitant une rénovation énergétique lourde, une situation fréquente dans les zones détendues où le parc immobilier est souvent plus vétuste que dans les grandes métropoles.

Montant du prêt, cumul des aides et démarches à suivre

Le montant du PTZ accordé dans l’ancien dépend de plusieurs facteurs : la zone géographique, les revenus du foyer, et le coût total de l’opération. Le prêt peut financer une quotité du montant de l’opération, avec un plafond de coût total pris en compte qui varie selon la composition du ménage et la localisation du bien. Dans la pratique, pour un projet dans l’ancien avec travaux, le montant du PTZ peut représenter jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros, un complément loin d’être négligeable face à un prêt bancaire classique, puisqu’il s’agit d’un financement totalement dénué d’intérêts, remboursable sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans selon les revenus, avec généralement un différé de remboursement en début de prêt. Pour constituer un dossier solide, plusieurs pièces sont indispensables : une attestation sur l’honneur de votre statut de primo-accédant, votre avis d’imposition le plus récent pour justifier du respect des plafonds de ressources, les justificatifs de votre apport personnel, le compromis de vente signé, ainsi qu’un devis détaillé des travaux prévus, condition sine qua non pour valider le critère des 25%. Le PTZ n’est jamais accordé seul : il doit obligatoirement venir compléter un ou plusieurs prêts immobiliers classiques, souscrits auprès d’une banque ayant conventionné avec l’État pour distribuer ce dispositif. Il est donc recommandé de solliciter plusieurs établissements bancaires en parallèle, car toutes les banques ne proposent pas systématiquement le PTZ, et les conditions du crédit complémentaire peuvent varier sensiblement d’un établissement à l’autre. Enfin, pour maximiser ses chances et optimiser son plan de financement, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel, courtier ou conseiller en gestion de patrimoine, capable d’articuler intelligemment le PTZ, les aides de l’Anah, et le prêt principal, afin de bâtir un montage financier cohérent avec le projet de rénovation envisagé.

Le PTZ 2025 reste donc bel et bien accessible dans l’ancien, mais sous des conditions plus exigeantes que pour le neuf : zonage limité aux territoires détendus, obligation de travaux représentant au moins un quart du coût total de l’opération, et constitution d’un dossier rigoureux incluant un chiffrage précis de la rénovation. Pour un primo-accédant prêt à investir dans un bien à rénover, ce dispositif conserve un intérêt financier réel, renforcé depuis 2025 par la possibilité de le cumuler avec les aides de l’Anah. Bien préparé, ce montage permet d’accéder à la propriété tout en valorisant durablement un bien ancien.